Immobiliare Commerciale.

Per legge, le locazioni commerciali in Grecia sono soggette a una durata minima di 3 anni, anche se il contratto scritto indica un periodo più breve — il minimo legale semplicemente prevale. Esistono eccezioni limitate in cui un conduttore può validamente rinunciare alla durata minima, ma sono circoscritte e facili da applicare in modo errato, motivo per cui la clausola sulla durata merita più attenzione di quanta normalmente ne riceva in una locazione redatta in fretta.

Dipende da come è redatta la locazione e da come viene fatta cessare. I meccanismi di mancato rinnovo e risoluzione per le locazioni commerciali greche comportano requisiti specifici di preavviso, e in determinate circostanze un conduttore può avere diritto a un indennizzo alla cessazione, in particolare quando è coinvolta una posizione di avviamento o di aéras. Questa è una delle aree più frequentemente oggetto di contenzioso nella locazione commerciale greca, e la risposta dipende realmente dai fatti e dalla redazione.

L'«aéras» si riferisce a un pagamento effettuato per il valore attribuito a una posizione di locazione commerciale esistente — comunemente nella locazione retail greca, dove una posizione consolidata o l'affluenza di pubblico ha un valore commerciale reale indipendente dallo spazio fisico. Il suo trattamento giuridico è più delicato di quanto suggerisca la sua diffusione commerciale, e il modo in cui viene strutturato incide sensibilmente sul fatto che possa essere realmente fatto valere o recuperato.

Le locazioni commerciali greche indicizzano comunemente il canone all'inflazione su base annua, sebbene il meccanismo ed eventuali tetti massimi o minimi debbano essere redatti con precisione. Quando il canone include una componente a percentuale sul fatturato, il contratto dovrebbe garantire al locatore reali diritti di audit sul fatturato dichiarato dal conduttore, e dare al conduttore chiarezza su cosa costituisca fatturato fin dall'inizio.

La morosità nel pagamento del canone costituisce motivo di risoluzione e sfratto, ma le procedure di sfratto greche per gli immobili commerciali seguono un iter giudiziario definito che richiede sostanzialmente più tempo di quanto i locatori tipicamente si aspettino. I tribunali hanno inoltre mostrato, a partire dal periodo COVID-19, una comprovata disponibilità a valutare argomentazioni di forza maggiore ed eccessiva onerosità nelle controversie di locazione commerciale.

Nessuna restrizione generale impedisce a una società estera di locare uffici, spazi retail o industriali in Grecia, e occupanti multinazionali e catene retail vi locano spazi commerciali regolarmente. Le questioni pratiche riguardano la corretta legittimazione dell'entità firmataria, l'allineamento di un heads-of-terms con la durata minima legale, e il mantenimento di termini coerenti in un'espansione multi-sito.

L'"aéras" si riferisce a un pagamento effettuato per il valore attribuito a una posizione di locazione commerciale esistente, comunemente nella locazione retail greca dove una posizione consolidata ha un valore commerciale reale. Il suo trattamento giuridico è più delicato di quanto suggerisca la sua diffusione, e il modo in cui viene strutturato incide su se possa essere recuperato.