Εμπράγματες Διαφορές.

Εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον βαθμό δικαστηρίου και το αν η υπόθεση εφεσιβάλλεται, αλλά μια διαφορά τίτλου που δικάζεται από πρώτο βαθμό μέχρι πλήρη έφεση μπορεί ρεαλιστικά να διαρκέσει αρκετά χρόνια, ιδίως όταν το υποκείμενο ιστορικό τίτλου είναι πραγματικά σύνθετο — για παράδειγμα όταν εξαρτάται από μια ατελώς διευθετημένη κληρονομική διαδοχή πολλών γενεών. Απλούστερες διαφορές ορίων ή καταπάτησης, ή υποθέσεις όπου τα μέρη είναι πρόθυμα να διευθετήσουν μόλις διευκρινιστεί η νομική θέση, μπορούν να επιλυθούν πολύ πιο γρήγορα. Δίνουμε ρεαλιστική εκτίμηση χρονοδιαγράμματος αφού εξετάσουμε το συγκεκριμένο ιστορικό τίτλου και την ισχύ της αξίωσης κάθε πλευράς.

Η αγωγή διανομής είναι δικαστική διαδικασία που χρησιμοποιείται για τη διαίρεση κοινού ακινήτου όταν οι συγκύριοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν σε εθελοντική διαίρεση ή πώληση — συνηθέστερα όταν ένα ακίνητο έχει περιέλθει σε πολλούς κληρονόμους και δεν υπάρχει συναίνεση για το αν θα διατηρηθεί, θα διαιρεθεί ή θα πωληθεί. Όπου το ακίνητο μπορεί πρακτικά να διαιρεθεί σε ξεχωριστά τμήματα, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει φυσική διανομή· όπου δεν μπορεί — ένα μεμονωμένο διαμέρισμα, για παράδειγμα — το δικαστήριο συνήθως θα διατάξει πώληση του ακινήτου με διανομή του προϊόντος μεταξύ των συγκυρίων ανάλογα με τα μερίδιά τους. Καθίσταται αναγκαία όταν η άτυπη διαπραγμάτευση μεταξύ συγκυρίων έχει πραγματικά καταρρεύσει και ένα μέρος επιθυμεί να επιβάλει λύση.

Ένα εύρημα ότι ένα ακίνητο, ή τμήμα αυτού, εμπίπτει στον αιγιαλό ή στη ζώνη παραλίας μπορεί να περιορίσει τι μπορεί να κτίσει ο ιδιοκτήτης ή, σε σοβαρότερες περιπτώσεις, να οδηγήσει σε αξίωση αναγνώρισης δημοσίου επί της θιγόμενης έκτασης. Το πρώτο βήμα είναι να καθοριστεί ακριβώς πού είναι χαραγμένο το τρέχον όριο αιγιαλού και πώς αυτό συγκρίνεται με τον καταχωρισμένο τίτλο του ακινήτου και τυχόν προηγούμενους καθορισμούς — τα όρια αιγιαλού έχουν επαναοριοθετηθεί σε διάφορα σημεία και παλαιότερα έγγραφα τίτλου δεν αντικατοπτρίζουν πάντα την τρέχουσα θέση. Ανάλογα με τα πραγματικά περιστατικά, μπορούμε να αμφισβητήσουμε την ίδια την κατάταξη, να διαπραγματευτούμε τον πρακτικό αντίκτυπο, ή να υπερασπιστούμε έναντι αξίωσης αναγνώρισης. Αυτό είναι πράγματι ένα από τα ιδιαίτερα δυνατά σημεία της εταιρείας.

Ναι, όπου ο μισθωτής βρίσκεται πραγματικά σε παράβαση — συνηθέστερα μη καταβολή ενοικίου, ή συνέχιση χρήσης μετά τη νόμιμη λήξη ή καταγγελία μίσθωσης — ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει αγωγή έξωσης ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου. Όπου ο μισθωτής αμφισβητεί τα υποκείμενα πραγματικά περιστατικά, για παράδειγμα ισχυριζόμενος ότι η μίσθωση ανανεώθηκε με διαφορετικούς όρους ή ότι μια ρύθμιση "κλειδιού"/υπεραξίας επηρεάζει το δικαίωμά του να παραμείνει, η υπόθεση γίνεται πιο αμφισβητούμενη και διαρκεί περισσότερο να επιλυθεί. Μια αδιαμφισβήτητη υπόθεση μη καταβολής μπορεί να προχωρήσει σχετικά γρήγορα· μια πραγματικά αμφισβητούμενη υπόθεση όρων μίσθωσης μπορεί να διαρκέσει πολύ περισσότερο, ειδικά αν εφεσιβληθεί. Αξιολογούμε την ισχύ της θέσης του μισθωτή νωρίς, καθώς αυτό επηρεάζει ουσιωδώς τόσο το χρονοδιάγραμμα όσο και τη στρατηγική.

Μια ανεπίλυτη κληρονομική διαφορά μεταξύ των πωλητών, ή ένα ελάττωμα τίτλου που ανάγεται σε ατελή κληρονομική διαδοχή, είναι μία από τις συχνότερες αιτίες που μια ελληνική συναλλαγή ακινήτου κολλάει. Ανάλογα με το πόσο προχωρημένη είναι η διαφορά, οι επιλογές κυμαίνονται από την επίλυση του υποκείμενου κληρονομικού ζητήματος πριν την ολοκλήρωση, έως τη διαμόρφωση της συναλλαγής ώστε να προχωρήσει μόλις πληρωθούν συγκεκριμένοι όροι, έως την άσκηση αγωγής απευθείας για το ζήτημα τίτλου όπου δεν μπορεί να επιτευχθεί εμπορική λύση. Συνεργαζόμαστε τακτικά με τους συναλλακτικούς δικηγόρους του αγοραστή ή του πωλητή — συμπεριλαμβανομένης της δικής μας ομάδας Ακινήτων όπου εντολοδοτούμαστε και από τις δύο πλευρές — για να διατηρήσουμε ρεαλιστικό το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής ενώ επιλύεται το ζήτημα τίτλου.

Ναι — αυτό αποτελεί σημαντικό μέρος του λόγου για τον οποίο οι πελάτες μας αναθέτουν αυτές τις υποθέσεις αντί να εντολοδοτούν μια γενική ομάδα εμπορικών διαφορών. Όπου μια πώληση, μίσθωση ή απόκτηση Χρυσής Βίζας καθυστερεί λόγω διαφοράς τίτλου, ορίων, αιγιαλού ή διανομής, συντονιζόμαστε απευθείας με τη συναλλακτική πρακτική Ακινήτων της εταιρείας ώστε η δικαστική στρατηγική να χτίζεται γύρω από την ολοκλήρωση της υποκείμενης συναλλαγής, χωρίς να αντιμετωπίζεται ως αυτοτελής διαφορά. Στην πράξη αυτό συχνά σημαίνει διεξαγωγή της δικαστικής διαμάχης και της συναλλαγής παράλληλα, με τις δύο ομάδες ευθυγραμμισμένες σε χρονοδιάγραμμα και στόχο καθ' όλη τη διάρκεια.